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30年的房贷利息几乎等于本金,你是怎么看的?

- 编辑:蒙特卡罗世界十大赌城 -

30年的房贷利息几乎等于本金,你是怎么看的?

问:30年的房贷利息几乎等于本金,你是怎么看的? 假如买房贷款50W,30年过后就要还95万多。

  房贷计算器计算结果只是以目前贷款利率计算,并不预示未来需要支付同样的利息。所以,房贷计算器计算结果仅供参考,不作等数确认贷款利息。

  如果房贷期限有50年,那么以目前的贷款利率计息,肯定是要高于本金。30年的房贷利息几乎等于本金是没有多大联系,时间具有价值性,自然越长利息越高。

  请注意,房贷不存在复利,不管贷款多少年,每个月归还的利息都是以年利率对应的月利率计算利息,未发生的时间并不预先收取利息。所以,房贷提前还款并不存在“前期还利息后期还本金”的说法,除相应的违约金之外,提前还款并不会造成资金损失。

  比如上图,房贷50万,贷款期限30年,贷款利率为央行基准利率(目前为4.9%),选择等额本息还款,那么总共需归还本金和利息955308.10元。

  但是仔细看,利息的产生是以年利率对应的月利率计算。比如年化利率为4.9%,那么月利率为4.9%/12。

  第一个月剩余本金为50万元,第一期需归还利息:50万*4.9%/12=2041.67元。本金和利息(月供)为:本金+利息=611.97+2041.67=2653.63元,如图所示。

  第二个月剩余本金为:总体本金-已还本金=50万-611.97=499388.03元。第二期需归还利息:499388.03*4.9%/12=2039.17元,本金和利息(月供)为:本金+利息=614.47+2039.17=2653.63元,如图所示。

  第三期……

  以此类推,可以看出它并不是以复利计息,而是逐月的计算已发生期限的利息。总共息归还95.5万多,产生利息45.5万多,也仅是因为期限长和每期归还的本金较少造成的。

  如果投资收益高于4.9%,那么完全不用过度担忧高达45.5万多的利息,因为投资收益高于4.9%,30年可获得高于45.5万多的收益。

  计算方式不仅是等额本息如此,等额本金也如此,自己可以对照着上图计算一下是否如此。

  具体的利息是多少呢?它肯定不是计算器计算出来的455308.10元,因为房贷利率会随央行基准利率的调整而调整。

  比如今年调整基准利率中的五年期限贷款利率为5%,那么明年1月份起房贷年利率则为5%,月利率为5%/12,具体的每个月还款利息:剩余本金*5%/12,而非原先的:剩余本金*4.9%/12。

  也就是说,在未来30年央行进行加息,具体的还款利息是要高于房贷计算机计算结果。相反,如果进行降息,具体的还款利息是要低于房贷计算器计算结果。

  还有一点就是商业银行的上浮利率或者打折利率,比例是一个常数,不随央行基准利率变化而变化。

  比如商业银行是上浮10%作为房贷利率贷款给你,那么目前你的房贷利率就为4.9*110%=5.39%。如央行基准利率调整为5%,那么你的房贷利率将会调整为5%*110%=5.5%,这其中的上浮的10%是不变的。出现打折利率也一样,比如9.5折等等。

房贷30年的利息多少,要根据房贷利率和还款方式来定。

一、先说还款方式。

房贷有两种还款方式,一是等额本金,二是等额本息。两种方式比较,等额本金还款利息少,前期还款压力大;等额本息还款利息多,但是还款压力比较均衡。银行一般会要求客户采取等额本息方式。

二、再说贷款利率。

众所周知,5年以上商业贷款基准利率是4.90%,曾经最低的时候银行给打85折只有4.165%;最高的时候要上浮30%为6.37%;据统计数据2018年12月全国首套房平均贷款利率为5.68%。

假如买房贷款100万元,下面我们按照低中高三个利率、两种还款方式分别计算一下利息,制表如下。

可见,按照去年12月份的平均房贷利率5.68%,等额本息还款利息是本金的1.08倍;按照最近半年上浮30%的比例利率6.37%,利息是本金的1.24倍。

这个问题怎么看呢?

第一点,对于刚需购房来说,能够住上房子是第一位的。只要月供能够负担得起,就应该义无反顾地买房。如果负担不起月供,建议继续观察房价和利率走势,下半年再考虑入手也不迟。

第二点,对于投机、投资买房的,这点利息算不上高。要知道,聪明的投机客在2015年之前入手、2018年脱手的房子,房价基本上翻了三倍。

进入2019年1月份,各地房贷利率出现了下调,这会减轻今年刚需购房者的利息负担。但是以往在利率高点贷款买房的,除非央行降低基准利率,否则是没办法降低利息负担的,而央行今年内降低基准利率的概率估计不大。

普通家庭,工薪阶层,有过买房经历的朋友都知道,存钱买房子最揪心的问题,就是怕首付不够,买不到心仪的房子。这时候如果银行能多贷点钱,哪怕利息高点,是可以接受的。


利息的计算方式不是看你最终还了多少钱。你最终还的钱和此前的本金相比,一点关系都没有。

比如现在一套90平的大房子售价200万。这在二线城市已经是相当不错的房子了。

我们普通人完全靠自己买这个房子,需要付出什么呢?

30%首付+各种税费,综合成本大约35%。也就是要出200*0.35=70万左右。买过房子的都知道,房价中的5%都是直接损耗,不知道花哪了的钱。

随后贷款140万,30年,平均每个月等额本息,还差不多7500元。

为了凑齐首付需要指出的70万,对于一个年轻人来说,如果他每年可以存15万,差不多要存接近5年。也意味着他年薪不少于20万,5年才能存够这笔钱。

要知道对一个年轻人来讲,这攒钱的5年过的并不会很轻松,这5年里,谈恋爱什么的,都得花钱。

但是,现在有了方案B。

银行找到年轻人说,兄弟,房子我给你买了。你一个月不是差不多2万嘛,你给我1个月1万5,30年,干不干?

干啊,傻子才不干。

不就是30年后,本息加起来有接近600万嘛。2倍的利息很高吗?

但眼下:

1. 老婆肯定有了。

2. 孩子上学有着落了。

3. 不用看房东脸色了。

4. 房子一定会增值。

中国的房价以后会不会涨好几倍,这事情是一门玄学,我们不去预测,但是从世界范围看,房价稳定后,每年增值4%左右,还是很正常的。

但是,至少对现在来说,你不需要攒够70万的门槛,就有房子了啊。

这简直是对自己阶层的白日飞升。

本人33岁,26岁结婚,家里经济环境差,所以结婚没有买房买车,就在武汉市中心老城区的蜗居房装修一下当了新房,结婚后老爸老妈在楼下租房住(我们家也就是非常普通的城市人,有点不思进取的那种)家人老人们从来一直没有想过买房,总觉得买不起。

我结婚之前一直开公交车,收入不高,后来介绍到了一家公司上班,公司旁边有个老楼盘,小区环境还可以,当时12年我家旁边拆迁价是一万二,新房一万七左右。三环边上一万二左右,正好那个小区在三环外面,地铁六号线(当时还在修)附近,我问了一下才5500/平米,直接找老婆聊了一下,我老婆想存钱买车,我直接否定了,我说这样我们借几万块,把首付搞定,再存钱买车。

也算机遇吧,因为上班离楼盘比较近,经常去看,看中一个110平米的户型,总价55万。想都没想直接签字拿了,首付3层,贷款25年,每月还贷2950,已经还贷五年了,明年准备装修(因为1.老婆上班在武广住市区比较近,2.当时钱不够,3.老婆怀孕,买车一起来,确实没钱

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