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房地产为什么不执行现房销售,而都是期房?

- 编辑:蒙特卡罗世界十大赌城 -

房地产为什么不执行现房销售,而都是期房?

问:房地产为什么不执行现房销售,而都是期房?

最近,有网友提问,房地产行业为啥不执行现房销售,而都是期房呢? 对此,业内人士解释称;期房预售是从香港传到内地的一种销售模式,在香港称为“买楼花”。 所谓期房,是指开发商已经拿到预售许可证,但还没有竣工的房屋。一般情况下,是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产大产权证为止,所出售的商品房称为期房。

那么,开发商为啥不喜欢销售现房,而总是想着买期房呢?对此,我们总结有以下三个因素:首先,开发商从拿地,到建房,到销售等,都需要投入大量资金。但向银行贷款,银行未必愿意放贷。这既有开发商负债率过高的原因。也有房地产调控,银行收紧银根。而开发商无法贷到资金,也只能通过预售期房的方式,却可以用极低成本,解决项目开发的融资难问题。

再者,预售房还有一个好处是,房子还没有造,开发商就把楼房给卖完了,这样开发商可以放心造楼房,等房子建好了,交付使用就可以了。而如果是买现房销售,建好的楼盘未必能在短期内销售得出去,这意味着,开发商手里还有大量库存房没有消化掉,这对于开发商来说是非常棘手的一件事情。

最后,如果是现房销售,那客户肯定是要看房后才会选择购置房产的,购房者往往很容易发现商品房存在哪些缺陷。但是,销售期房就不同了,完全在沙盘上看房型和小区配套设施。而室内装修情况,以及房子的采光情况,购房者当然不会知道,只有等到一二年后真正现房交付使用时,购房者才能真正感受得到,不过这已经晚了。

不过,我们也提醒买期房的购房者,购买开发商的期房是有很多风险的,购房者还是买现房为好,千万别买那些一二年后才能交付使用的期房。第一,即使是开发商收了购房者的预付款后,也还是会出现资金周转不灵的情况,一旦银行收紧贷款,债券市场融不到资金,开发商的资金链断裂,很有可能发生烂尾楼的情况。为了避免买到烂尾楼的期房,建议大家不要买期望,要买现房,这样主动权就会抓在购房者的手里。

第二,购房者在没有看到现房的情况下,购买了期房,后面很有可能面临,拿到的房子远不及开发商说得那么好,即使拿到的期房有瑕疵,但购房者也只能忍气吞声,或者找开发商协调解决,投资者的权益无法得到保障,这就显得非常被动了。

正是因为销售期望有这么多潜在的好处,开发商为了自己的利益考虑,不愿意执行现房销售。而站在购房者的角度来看,建议我们国家应该取消商品房“预售制”,这样可以避免期房销售造成的房地产市场乱象,让购房者能够清清楚楚、明明白白的买房置业。

现房销售是发展的趋势和方向。

现在也有一些现房销售的项目,主要是在土地出让的时候,合同里约定必须现房销售。

至于为什么现在期房是主流,主要有以下一些原因:

1.首先是由市场的供求关系决定的。

现在大家普遍能接受期房,把钱交给开发商,连利息都没有,往往要两年内后才能交房。

说明现在的市场还是不错,总体来说供小于求。

相对更早以前,甚至有卖楼花的。

房子还没造,仅仅是图纸阶段,就开始卖房子了,照样有人买。

如果未来供应量再不断增加,需求不足,会不断出现有项目到交房还卖不完的。

当然,照样的情况现在其实也有。

当越来越多的项目出现照样的情况,现房销售自然就到来了。

对于客户来说,如果选择的余地很大,不用担心买不到房子,自然就没必要早早的去交钱,还不如把钱拿来理财呢。

当然,期房还有一个很大的弊端,是品质难以保证。

很多项目只有到了期房,才能真正看出项目品质的好坏。

尤其是精装修的房子,更是这样。


2.其次是开发商层面所决定的

目前房子相对还很好卖。对于开发商而言,当然是回款越快越好,如果期房能卖掉,何必等到现房呢?

主要问题是现在市场好,竞争不够激烈。

未来如果市场竞争激烈了,客户要求高了,开发商必然会进入到比拼品质的时代。

只有到了现房,才是真正的品质眼见为实。


总之,每一个行业,到了成熟的发展阶段,就很难出现预售的情况了。


3.还有个层面,是地方政府有财政的需求

如果规定要现房销售,对于开发商来说会大大增加财务成本。

意味着无法像期房一样通过快速回收资金,实现滚动开发。

财务的杠杆就会非常低。

几乎是用自己的资金把造完了才能实现回款。

所以开发商在评估地价的时候,会大幅度增加财务成本,从而降低对地价的预期。

从这个角度来说,对于土地拍卖的成交价是不利的。

现房销售必须取得竣工验收合格后才能卖的,这样开发商需要的资金压力会很大,无疑会增加成本,房价也会上涨,期房销售虽然有很多对于消费者而言没有安全感,很多买房时承诺的没有得到落实,这就取决于开发商的诚信问题,因为很多不太重要的问题都没有写进合同,需要开发商品牌,诚信,保证后期的交房时于买房时的承诺一致,而且对于中国现有的制度加上房地产的发展进程,资金严重不足,融资渠道单一,所以预售制度一时难以解决。


这个问题,如果真的要细说起来的话,真的不是一句两句能够讲得清的。

就算你没有读过马克思主义经济学,没有研究过资本论和剩余价值理论,那么,你至少也要研究过凯恩斯主义。

因为,这不仅仅是一个简单的经济问题,还是一个历史问题,在某种程度上来说,甚至还是一个哲学问题。

你要清楚,当你问出为什么的时候,这个问题的本身,就已经充满了哲学含义。

这个时候,我们或许可以用到马克思的历史唯物主义和以及辩证法。

我们要清晰地看到,事物都是发展变化的。

而房地产行业,就是典型的事物发展变化的例子,因为,只有销售期房,开发商和银行才能在尽可能早的时候开始赚钱,才能有足够的现金流来支持下一次放贷和流动……
对不起,我编不下去了了。

一手房不能抢二手饭碗,急着住的只能买二手,这就达到了买一手房投资的目的,

假如一手房也卖现楼,那二手房也就没什么优势了,

另一个原因是拿你钱办你的事,和拿自己的钱办事,区别还挺大的,

今天买一手房2年后才住进去,等于买的2年后的价格,现楼那就是今天买今天的价格,

期房预售是从香港传到内地的一种销售模式,在香港称为“买楼花”,预售的出现,不但减轻了房地产开发商资金压力,配合按揭贷款,还刺激了大量购买者的购买欲望,当时,非常成功的推动了香港房地产业的发展。

然而,现在内地要求取消“预售”,实行现房销售的呼声越来越高。开发商不愿意执行现房销售是出于自己的利益考虑,主要有以下3个原因。

开发商不执行现房销售的原因

不卖期房,卖现房,开发商资金压力会很大。开发商一个小型的普通住宅项目都需要大量的资金流,开发周期一般需要1年到2年,在此期间,如果不进行预售回款,实力不足的开发商很难有资金继续开发。

现房销售风险太大。预售是还没建好就已经卖完。现房销售是建造完成才开始卖,如果销售情况不理想,会给开发商带来大量的滞留成本。

现房会暴露开发商户型缺点,影响销售。买期房只能看到沙盘和户型图,实际交房会是什么样子,购房者根本不能完全知道。特别是有楼层有建筑装饰用的腰线层,购房者买的时候并不知道,交房才发现自己的房子和别人家有区别。现房通风采光直接可以看到,而期房只能靠猜测想象。

期房的弊端

开发商有可能收了购房者的钱,还是没有能力继续开发,最后导致项目烂尾。

期房只有规划没有实体,后期实际建成可能出现“货不对版”。

所以,开发商为了自己的利益考虑,不愿意执行现房销售。而站在购房者的角度,我国应该取消商品房“预售制”,这样可以避免期房销售造成的房地产市场乱象。

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